昔と今では違う？住宅ローン

いまさら聞けない 住宅ローンの種類

住宅金融公庫から民間ローンへ主役交代

かつて住宅ローンといえば、圧倒的なシェアを占めていた特殊法人・政策金融機関の住宅金融公庫でした。やはり政府系の年金住宅融資とともに２大公的融資として住宅ローンの世界をリードしていましたが、バブル崩壊後、どちらも行政改革の一環として廃止となりました。
このうち住宅金融公庫は2007年、独立行政法人・住宅金融支援機構に衣替えし、それまでの金融公庫融資は新法人がすべて引き継いでいます。しかし新規の融資は災害復興融資や弱者向けの融資などに限られているので、住宅ローンの主流は民間ローンに移りました。
現在は①銀行ローン ②フラット35 ③財形住宅融資―が住宅ローンの主役になっています。

住宅ローンの種類と特徴

銀行ローンの主流は固定金利選択型

民間ローンを代表する銀行ローンは金利のタイプによってさまざまな種類にわかれ、各銀行で多数の商品を提供しています。
主な金利タイプは①変動金利型②固定金利選択型③全期間固定金利型です。
このうち③の固定金利型は文字通り借入時の金利が返済終了まで変わらないもの。これに対し①の変動金利型は一定期間ごとに金利が見直される制度です。金利は一般的に半年ごとに見直されますが、金利変動を織り込んだ返済額は5年ごとに見直しが行われます。
住宅ローン金利でいま主流になっているのは②の固定金利選択型です。これは契約時点の金利が一定期間固定され、固定期間が終了すると、その時点の金利で再び固定するか変動金利に戻すか決めることができるものです。
固定できる期間は1年から20年まであり、金融機関が独自に金利を定めています。
このタイプは変動金利型の一種なので、固定期間が終了したとき固定金利を続けるかどうか利用者が申し出ないと、自動的に変動金利になるので注意が必要です。

長期固定金利で人気の「フラット35」

住宅ローンを借入先の種類によって分けると、住宅金融支援機構や財形住宅融資の「公的融資」と銀行ローンなどの「民間融資」と証券化ローンの「フラット35」の３つになります。
このうち「フラット35」はローン証券化の手法を使って住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するコラボレーションタイプの住宅ローンなので、公的融資と民間融資の中間的な性格を持っています。
つまり民間金融機関が融資する住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを住宅ローン担保証券という債権（証券化）にして投資家に転売するものです。
最大のメリットは最長35年の長期固定金利で、金利水準も1.81％～2.76％程度ですが、ローン返済とは別に団体信用生命保険料の負担が発生します。
「フラット35」は銀行、信用金庫、信用組合のほか、保険会社や住宅メーカーを母体とする住宅ローン専門会社なども扱っています。しかし金融機関によって金利が違うので、取扱い金融機関の金利一覧などで比較検討したらよいでしょう。

住宅ローンの見直しと借り換え効果

住宅は、人生で一番大きな買い物です。それだけに総支払額（返済総額）がいくらになるか、どんな住宅ローンを何年で返済するか、資金計画をしっかり立てなくてはなりません。
これまで住宅ローンの種類や金利のタイプを見てきましたが、総支払額は金利と返済期間によって変わります。そして住宅購入時の年齢と収入状況が資金計画の重要な要素になります。
「フラット35」のように、多くの住宅ローンの最長返済期間は35年に設定されています。資金計画の理想はローンの返済を定年退職までに終わらせること。もし定年後もローンが残る場合は、返済期間の短縮などのローン見直しが必要になります。
最近は住宅ローン金利も史上最低水準を続けていますが、借入金額が多い場合は金利や返済期間によって総支払額が1000万円ほど違ってくることがあります。
ローンの見直しで効果を発揮するものに「借り換え」があります。より金利の低い住宅ローンに借り換えることで返済中のローンを一括返済すれば、毎月の返済額が安くなって総返済額も少なくできます。
「借り換え」のメリットがあるのは①ローン残債が１０００万円以上②返済期間が10年以上残っている③金利が1％以上低いローンに借り換えできる人―といわれています。
デメリットは保証会社の保証料など諸費用が高いことですが、最近は保証料が無料の金融機関も登場しています。

病気や所得補償付きもある団信保険

住宅ローンを借りるとき、契約者が加入するのが「団体信用生命保険（団信）」です。債務者であるローンの契約者が返済途中で死亡や高度障害状態という不測の事態が生じた場合、団信契約によって支払われる保険金を債務残高の一括返済に充てる制度です。
この保険のおかげで残された家族も安心してマイホームに住み続けることができます。
民間ローンでは、原則として団信加入が融資の条件になっていますが、保険料は住宅ローンの金利に含まれているので別途支払う必要はありません。
一方、「フラット35」と住宅金融支援機構の財形住宅融資では団信（機構団信）加入は任意ですが、万一に備えて加入した方がよいでしょう。
機構団信の保険料（機構団信特約料）は毎年口座振替で引き落とされます。
団信の保険料は住宅ローンにオンされるので、ローン全体の実質金利を引き上げることになります。
死亡・高度障害状態の団信は満15歳以上、70歳未満が契約の対照ですが、保障期限は最長80歳まで。最近では特定疾病付きとして3大疾病付き（がん・心筋梗塞・脳卒中）のほか糖尿病、肝疾患、高血圧、慢性腎不全、慢性膵炎なども加えた７大疾病や８大疾病付き、失業した時の所得補償付きなどニュータイプの団信が生まれています。
プラスアルファー付きの団信保険料は一般の団信より高くなります。