簡単に建売住宅の価格が比較検証できる「建売指数」とは？

新築の建売住宅を探されている方は、希望しているエリア・間取り・価格等の条件を満たす物件の中で最良のものを選択をして購入されいていると思います。困るのは、気に入った物件が複数存在ほぼ同じ価格帯になっていてどっちにするか決められなかったり、飛びぬけて素晴らしいと思った物件が、予算内だとしても、他物件と比較すると割高に感じられて購入を躊躇してしまう…そのようなケースではないでしょうか。いずれも建売住宅の価格をどう評価したらよいのかが分からないことが原因だと思います。

確かに、建売住宅の価格を比較するのは至難の業です。というのも、土地（立地）にはふたつとして同じものがありませんし、全ての区画が同じ面積ということもそうそうはないからです。そこに建物と合わせた土地込み価格の検証をするには、何か一定の共通指標のようなものが必要となります。そこで、本コラムでは、一部の建売業者が販売価格を算出する基準として利用している「建売指数」という考え方をご紹介しながら、建売の価格の比較方法について解説していきたいと思います。

「建売指数」での比較検証の仕方

①　販売価格÷「土地＋建物面積」を計算する

②　立地条件と建物評価を自己査定する

③　当該物件同士を比較検証する

これで概ね分かることは、同じような立地条件や建物グレードの複数物件を一つの指標で比較することによる客観的な割安・割高感です。買う買わないの判断を後押しする材料のひとつになれば幸いです。分かりやすくするために本コラムではこの事例を使って説明していきたいと思います。

事例：
Ａ物件／駅徒歩９分／土地４０坪・建物３５坪／大手ＭＨ／６０００万円
Ｂ物件／駅徒歩５分／土地３０坪・建物３０坪／大手デベ／６０００万円

上記を比較して、どちらを選びたいですか？どちらが割安・割高だと思われますか？それとも妥当でイーブンな値付だとお感じになりますか？そのあたりを検証していきたいと思います。

①　販売価格÷〔土地＋建物面積〕を計算する

これは簡単な算数なので是非ご自身でやってみてください。上記の例ですと、
Ａ物件　６０００万円÷〔４０＋３５〕＝８０
Ｂ物件　６０００万円÷〔３０＋３０〕＝１００

②　立地条件と建物評価を自己査定する

次に１で算出した指数に補正をかけていきます。これは完全な「主観」で結構です。最後は好みで決定していくのが住まいですから、客観的鑑定ではなく、あくまで主観でＯＫです。事例では立地についてはＡ物件が徒歩９分で、Ｂ物件が５分です。通勤通学で電車を頻繁に使い、駅距離が生活と切っても切り離せないマターであれば、徒歩５分というのはとてもプラス評価になるのではないでしょうか。ここでは仮に共働き・電車通勤夫婦を想定してＢ物件の立地が３０％プラス評価と仮置きしましょう。

もうひとつの要素として、建物の評価があると思います。これも主観と好みで是非決めてください。上記の例ではご夫婦共にＨＭファンでできればＬＤＫを広く、そして車も２台止められるようにしたいという要望はあるものの、絶対条件ではなくそこまで重要視してはいないという想定をして、建物はＡ物件が１０％程度のプラス評価どまりとしましょう。なお、一般的に価格が高い方には、好みに関係なく、プラスポイントを入れる（１０～２０％）と良い比較ができると思います。

他にも周辺環境や商業利便など、ご自身で物件選びで重視している項目があれば、それぞれをお好みで査定してみてください。

③　当該物件同士を比較検証する

最後に先ほど２で評価したプラスマイナスの数値を合算しましょう。Ｂがプラス３０％で、Ａがプラス１０％でしたので、比重を同じと仮定したら、Ｂ物件が総合的に２０％割高だったとしても、それをご自身は容認しているということになります。

１で試算した指数をご覧ください。Ｂ物件は２０％程度Ａ物件よりも指数上は割高になっていました。ということはどういうことかと言いますと、ご自身のお好み係数をかけて比較した結果、両方とも同等の価値（＝イーブン）のある物件だということになります。つまりは悩んでしかるべき２物件ということになります。どちらを選んでも、ご自身の評価は拮抗していた物件ですから、間違いはないということです。

最後に

ということで、ご自身の「好み」でカスタマイズした建売指数を加味した物件比較検討をすることで、スムーズな建売購入が進むことをお祈り申し上げます。